Nieruchomości
Działy tematyczne

Uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

Marcin Matusiak
2011-10-31
Komentarz do art. 10 UKWH

Art. 10 UKWH stanowi materialną podstawę powództwa zmierzającego do zapewnienia zgodności między rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, a stanem który wynika z księgi wieczystej.

Z założenia księga wieczysta winna wiernie oddawać stan prawny nieruchomości, dla której jest prowadzona. Z wpisem prawa wiąże się bowiem domniemanie jego zgodności z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3 UKWH), a nabywca działający w zaufaniu do księgi wieczystej korzysta z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 UKWH). Tak więc na przykład, osoba wpisana w księdze jako właściciel, która właścicielem nie jest, może co do zasady skutecznie rozporządzić nieruchomością, jak swoją własnością.

Dlatego, każda zmiana stanu prawnego nieruchomości, dla której założono księgę wieczystą, powinna zostać w tej księdze odnotowana. Z reguły służy temu wniosek o wpis prawa, rozpoznawany w trybie postępowania nieprocesowego - wieczystoksięgowego - art. 6261 i nast. KPC. Postępowanie wieczystoksięgowe doznaje jednak kilku istotnych ograniczeń, przez co nie zawsze będzie skutecznym środkiem zapewnienia zgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, a to z następujących powodów:

podstawą wpisu może być co do zasady tylko dokument z podpisem notarialnie poświadczonym (także orzeczenie sądu i dokument w formie aktu notarialnego) - art. 31 ust. 1 UKWH,

sąd wieczystoksięgowy może badać jedynie treść i formę wniosku, dołączone dokumenty oraz treść księgi wieczystej (art. 6268 § 2 KPC); w szczególności nie możne natomiast prowadzić dowodu z zeznań świadków, biegłych (np. na okoliczność błędu co do treści czynności prawnej będącej podstawą wpisu)

w postępowaniu wieczystoksięgowym nie stosuje się przepisów o wznowieniu postępowania (art. 6263 KPC).

W tych przypadkach, w których zapewnienie zgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie może zostać skutecznie dokonane poprzez wpis lub jego wykreślenie, niezbędnej korekcie służy właśnie powództwo z art. 10 UKWH. Tytułem przykładu, powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej może zostać wytoczone, jeżeli:

rzeczywisty właściciel podważa materialną skuteczność dokumentów, na podstawie których do księgi wpisano inną osobę (np. ze względu na błąd, groźbę),

prawo wpisane w księdze wygasło, na co brak jest dokumentu w formie wymaganej dla wniosku o wpis (art. 31 UKWH) - np. właściciel spłacił dług zabezpieczony hipoteką, ale wierzyciel odmawia oświadczenia potrzebnego do wykreślenia hipoteki,

wpis jest z innych przyczyn błędny, upłynął już jednak termin do jego zaskarżenia w drodze apelacji.

Powództwo z art. 10 UKWH służy uzgadnianiu wyłącznie stanu prawnego nieruchomości, nie zaś jej oznaczenia. Korygowaniu nieprawidłości w opisie nieruchomości (Dział I KW) służy sprostowanie w trybie art. 27 UKWH.

Powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie przysługuje ponadto, jeżeli:

zamierzony skutek można osiągnąć poprzez złożenie wniosku o wpis (wykreślenie) prawa,

okolicznością powodującą niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest zasiedzenie; nabycia nieruchomości przez zasiedzenie nie można skutecznie wykazywać w ramach powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej, ale należy w tym celu wystąpić z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia (orzeczenie sądu stwierdzające zasiedzenie będzie zaś mogło być podstawą wniosku o wpisanie nowego właściciela do księgi wieczystej).

W procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej czynnie legitymowanym jest wyłącznie podmiot, któremu przysługuje prawo niewpisane do księgi wieczystej lub błędnie wpisane albo dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, ewentualnie jego następca prawny. Nie jest więc tak, że z powództwem może wystąpić każdy, komu przysługuje „interes prawny” (jak w przypadku art. 189 KPC). Pozwana powinna natomiast zostać osoba, której prawo niezgodnie z rzeczywistym stanem prawnym zostało w księdze wieczystej ujawnione.

Ciężar dowodu wykazania niezgodności spoczywa na powodzie (art. 6 KC), zaś sąd związany jest powództwem (art. 321 § 1 KPC). Zatem powództwo o nakazanie wpisania w dziale II księgi wieczystej jako właściciela osoby, która na chwilę zamknięcia rozprawy przestała nim być, zostanie oddalone (art. 316 § 1 KPC). Należy więc pamiętać o prawidłowym sformułowaniu żądania pozwu, które powinno obejmować nakazanie ujawnienia w księdze wieczystej zawsze aktualnego stanu prawnego nieruchomości. Powód dla udowodnienia swoich twierdzeń może powoływać wszelkie dowody (nie wiążą go ograniczenia postępowania wieczystoksięgowego). W procesie może więc dowodzić np. za pomocą dowodu z opinii biegłego, że osoba stawająca do aktu notarialnego będącego podstawą wpisu w księdze wieczystej, znajdowała się w stanie wyłączającym świadome powzięcie i swobodne wyrażenie woli.

Powództwo, niezależnie od wartości przedmiotu sporu, wytacza się przed sąd rejonowy (art. 17 pkt 4 KPC), w okręgu którego położona jest nieruchomość (art. 38 § 1 KPC). Od pozwu należy uiścić opłatę w wysokości 5% wartości prawa, które dotyczy żądanie uzgodnienia, nie więcej niż 100.000 PLN (art. 13 KSCU). Określenie wartości przedmiotu sporu należy co do zasady do powoda, dlatego może mieć charakter szacunkowy, zaś w razie wątpliwości będzie sprawdzane przez sąd w trybie art. 25 KPC.

Powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej można zabezpieczyć w trybie art. 730 i nast. KPC, poprzez nakazanie wpisania stosownego ostrzeżenia w księdze wieczystej (art. 755 § 1 pkt 5 KPC), przy czym do udzielenia zabezpieczenia nie jest potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w jego udzieleniu (art. 10 ust. 2 UKWH). Podstawą wpisu ostrzeżenia może być także nieprawomocny jeszcze wyrok sądu stwierdzający niezgodność. Wpis ostrzeżenia wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 8 UKWH).