Budownictwo i zagospodarowanie przestrzenne
Działy tematyczne

Zmiana sposobu użytkowania lokalu lub budynku

Stępień Marcin, radca prawny
2011-05-31
Rozpoczęcie innej niż dotychczas działalności w obiekcie budowlanym może wymagać zgłoszenia. Samowolna zmiana sposobu użytkowania może się skończyć karą idącą w tysiące złotych.

Często właściciel lub nabywca lokalu czy budynku, podejmuje decyzję o zmianie jego przeznaczenia. Może mieć to związek np. z chęcią prowadzenia działalności gospodarczej bądź ze zmianą branży (np. prowadzenie banku w miejsce restauracji). Niekiedy zmiana taka wymagać będzie dokonania zgłoszenia staroście.

Nie każda zmiana może zostać automatycznie uznana za zmianę sposobu użytkowania w rozumieniu Prawa budowlanego. Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym (lub jego części) działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Jedynie takie zmiany (lub podobne w skutkach) powodują konieczność dokonania stosownego zgłoszenia do właściwego organu. Samo rozpoczęcie prowadzenia działalności gospodarczej (handlowo-usługowej) w budynku mieszkalnym nie kwalifikuje się automatycznie jako zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego.

Przykład:

Nie jest zmianą wymagającą zgłoszenia otwarcie sklepu z kwiatami i upominkami na parterze budynku mieszkalnego. Parametry takie jak warunki higieniczno-sanitarne czy zagrożenie pożarowe nie ulegają pogorszeniu. Inaczej jest w przypadku uruchomienia w lokalu mieszkalnym zakładu krawieckiego, wyposażonego w maszyny emitujące hałas. Zmiana parametrów w tym zakresie wymaga procedury zmiany sposobu użytkowania.

Zmiana przeznaczenia lokalu wedle opisanej tu procedury dotyczy wyłącznie obiektów budowlanych, których budowa została już nie tylko faktycznie, ale i prawnie zakończona; nie ma zastosowania do zmian wprowadzanych w trakcie budowy oraz do samowoli budowlanej.

Zgłoszenie może być konieczne, nawet jeśli zmiana nie wiąże się z koniecznością przeprowadzenia typowych robót remontowych czy przebudowy.

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia staroście (albo prezydentowi miasta na prawach powiatu). W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć następujące dokumenty:

opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania,

zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby również danymi technologicznymi,

oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

zaświadczenie wójta (burmistrza albo prezydenta miasta) o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego mpzp albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego mpzp (czyli może okazać się konieczne wystąpienie o taką decyzję),

ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności,

w zależności od potrzeb - pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami.

W razie stwierdzenia braków w dokumentacji, organ postanowieniem nakłada obowiązek ich uzupełnienia, zakreślając jednocześnie do tego określony termin. Jego długość będzie uzależniona od rodzaju braku. Gdy braki te nie zostaną uzupełnione, organ ten wnosi sprzeciw w drodze decyzji.

Zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego (lub jego części) należy zgłosić przed jej dokonaniem. Zmiana ta może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, właściwy organ nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji.

Właściwy organ wnosi sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części:

wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę; jeżeli bowiem ze zmianą przeznaczenia lokalu (budynku) wiążą się prace adaptacyjne, które wymagają uzyskania pozwolenia na budowę albo zgłoszenia robót, wówczas kwestię zmiany sposobu użytkowania rozstrzyga się w ramach odpowiednich postępowań,

narusza ustalenia obowiązującego mpzp albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego mpzp,

może spowodować niedopuszczalne zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia, pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków, pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych, wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich,

nie uzupełniono w zakreślonym przez organ terminie braków w dokumentacji.

Nie jest konieczne występowanie ze zgłoszeniem zmiany po uzyskaniu pozwolenia na wykonanie robót adaptacyjnych (czy ich zgłoszeniu), które realizowane są właśnie w celu tej zmiany. Zmiana przeznaczenia zabytku wpisanego do rejestru zabytków lub sposobu korzystania z niego, wymaga pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Dokumenty źródłowe

Przepisy:

Prawo budowlane

art. 71

Wykładnia:

KWANTUM.97699

Zagadnienia praktyczne:

Komentarz Kwantum art. 71