Podatki dochodowe
Działy tematyczne

Czy sprzedając mieszkanie nabyte w spadku trzeba płacić podatek dochodowy?

Joanna Buda
2011-10-07
Sprzedaż mieszkania nabytego w spadku może okazać się podatkowo nieopłacalna. Jeśli jednak chcemy uniknąć płacenia daniny, warto przed podjęciem decyzji o sprzedaży nieruchomości dokładnie przeanalizować swoją sytuację podatkową.

Najczęściej osoby, które otrzymają w spadku mieszkanie szybko chcą je sprzedać. Wówczas może pojawić się wątpliwość, czy od takiej transakcji należy zapłacić podatek dochodowy.

 

Na wstępie trzeba stwierdzić, że samo nabycie mieszkania w drodze spadku nie podlega ustawie o PIT. Wynika to z wyłączenia przedmiotowego zawartego w art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem opodatkowaniu nie podlegają przychody podlegające przepisom ustawy o podatku od spadków i darowizn. Wyłączenie to nie oznacza jednak, że wolne od podatku dochodowego są środki otrzymane ze sprzedaży takiego mieszkania.

 

Przychody otrzymane z tytułu sprzedaży nabytych w spadku rzeczy lub praw majątkowych podlegają opodatkowaniu jako przychody z odpłatnego zbycia majątku, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 PIT.

 

Sprzedając otrzymane w spadku mieszkanie, podatek trzeba będzie zapłacić od całej jego wartości, gdyż wartość nieruchomości z dnia jej nabycie nie stanowi kosztu uzyskania przychodu. Podatnik bowiem w tej sytuacji nie poniósł żadnych kosztów z nabyciem tej nieruchomości.

 

Przykład: podatnik otrzymał w spadku nieruchomość 1 lutego 2010 roku, którą sprzedał 1 marca 2010 roku, za kwotę 300 tyś. Podatek dochodowy w wysokości 19% trzeba będzie zapłacić od całych 300 tyś.

 

Na pocieszenie można jedynie dodać, że otrzymany z takiej transakcji przychód będzie można pomniejszyć o kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn, jeżeli jednak podatnik był zwolniony z tego podatku wówczas tego pomniejszenia nie ma.

Warto jednak zaznaczyć, że jeżeli w otrzymanym mieszkaniu podatnik poczynił nakłady, które zwiększyły jego wartość, to koszty które poniósł, pomniejszą przychód otrzymany ze sprzedaży mieszkania.

 

Można zastanawiać się jednak, czy istnieje jakiś legalny sposób, by uniknąć opodatkowania w omawianej sytuacji. Na szczęście dla podatników jest wyjście z tej sytuacji.

Po pierwsze, podatnik, który otrzymał w spadku mieszkanie, nie zapłaci podatku od dokonanej transakcji, jeśli poczeka z nią 5 lat. Po upływie bowiem tego okresu, licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie, sprzedaż nieruchomości nie będzie opodatkowana.

Bieg 5-letniego terminu w przypadku nabycia w drodze spadku, należy liczyć od dnia śmierci spadkodawcy.

 

Przykład: spadkodawca zmarł 1 lutego 2010 roku, pozostawiając synowi w spadku mieszkanie. Syn nie zapłaci podatku od sprzedaży tego mieszkania, jeżeli transakcja odbędzie się po 31grudnia 2015 r.

 

Inne możliwości zwolnienia z podatku bądź konieczność jego zapłaty w przypadku zbycia odziedziczonego mieszkania zależą od tego, w którym roku podatnik nabył nieruchomość.

 

Nabycie przed 2007 r.

Jeśli nabycie w drodze spadku nastąpiło przed 1 styczna 2007 roku, podatnik w ogóle nie zapłaci podatku, nawet jeśli zrobi to przed upływem 5 lat od otrzymania nieruchomości. Ponadto US nie będzie dociekał na co podatnik przeznaczył otrzymane ze sprzedaży pieniądze. Możemy więc wydać je na dowolny cel. Pozwala na to art. 21 ust. 1 pkt 32 lit.d, który zawiera zwolnienie od podatku dla tych osób, które sprzedają otrzymaną w drodze spadku lub darowizny mieszkanie. Pamiętajmy jednak, że zwolnienie dotyczy tylko nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2007 roku. Nabycie w spadku nieruchomości po tej dacie rodzi zupełnie inne konsekwencje podatkowe.

 

Nabycie w latach 2007-2008

Podatnik, który odziedziczył mieszkanie w latach 2007-2008, nie skorzysta już z omawianego wyżej zwolnienia. Ma on jednak inne wyjście, by uniknąć podatku dochodowego w razie sprzedaży mieszkania. Wystarczy bowiem, że w odziedziczonym mieszkaniu będzie zameldowany na pobyt stały przez 12 miesięcy oraz w ciągu 14 dni od sprzedaży złoży we właściwym US oświadczenie, że spełnia wymagania uprawniające go do zwolnienia z podatku. Jeżeli jednak sprzeda przedmiotowe mieszkanie bez dochowania tych warunków, zapłaci podatek w wysokości 19% od otrzymanego dochodu. Ma więc możliwość pomniejszyć przychód o koszty jego uzyskania.

 

Nabycie od 2009 r.

Jeszcze inaczej wygląda sytuacja podatnika, który otrzymał mieszkanie w 2009 roku i później. Może on uniknąć płacenia podatku jeżeli w ciągu 2 lat od sprzedaży mieszkania przeznaczy otrzymany w ten sposób przychód na cele mieszkaniowe. Jeżeli jednak chce przeznaczyć pieniądze na inny cel, musi zapłacić podatek w wysokości 19% od otrzymanego dochodu. W tym przypadku również można pomniejszyć przychód o koszty jego uzyskania.

 

Dokumenty źródłowe

Przepisy:

PIT

art. 2 ust. 1 pkt 3

art. 10 ust. 1 pkt 8

art. 19 ust. 1

art. 21 ust. 1 pkt 32, 126 i 131

Wykładnia:

KWANTUM.40473

KWANTUM.40312

Zagadnienia praktyczne:

art. 2 PIT - rozdział Przychody podlegające podatkowi od spadków i darowizn